Slovenski nepremičninski trg je ponovno ena od vročih tem javne razprave. Po podatkih geodetske uprave je tako leto 2023 kot prvo polletje minulega leta zaznamoval upad števila nakupov in prodaj stanovanjskih nepremičnin, hkrati pa rekordne cene, ki so marsikje presegle logiko tržnega povpraševanja. »Ob še vedno nezadostni ponudbi novih stanovanj v največjih mestih je glavni razlog za rast cen še zmeraj veliko plačilno sposobno povpraševanje bogatejšega sloja, ki pri nas v največji meri vlaga presežke denarja v stanovanjske nepremičnine. Poleg rekordnih prihrankov prebivalstva v prvi vrsti to povpraševanje v zadnjem času povečuje zniževanje obrestnih mer za stanovanjska posojila, kar znižuje stroške financiranja nakupov nepremičnin s krediti. Če ne bo večjih domačih gospodarskih ali novih zunanjepolitičnih pretresov, ki bi vplivali na naše gospodarstvo, zato vsaj v bližnji prihodnosti večjih sprememb trendov cen nepremičnin v Sloveniji ni pričakovati,« so zapisali v poročilu o nepremičninskem trgu v prvem polletju 2024. Pomurje kot ena od najbolj specifičnih regij v Sloveniji se v tej dinamiki ni izmuznilo izzivom, kljub svojemu statusu regije z nižjimi povprečnimi cenami nepremičnin. Cene stanovanjskih nepremičnin v Prekmurju so v letu 2023 povprečno znašale okoli 1200 evrov na kvadratni meter – to je manj kot tretjina ljubljanskih cen, kjer povprečje dosega skoraj 4000 evrov. A četudi na videz dostopno, je Pomurje pod pritiskom rastočih cen. Povpraševanje presega ponudbo, število prodaj pa upada. Številke ne lažejo: v Prekmurju (geodetska uprava ne vodi analitičnega območja Pomurje) je bilo v letu 2023 prodanih le 118 stanovanj in 313 hiš, kar je opazno zmanjšanje v primerjavi s preteklimi leti.
Preberite še
Odpri v novem zavihku
Resno moteni prvič v Lendavi
Predstavo je režirala mlada režiserka Eva Nađ.
Razlog? Omejena ponudba, naraščajoči stroški gradnje in nezadostna stanovanjska politika. Lani so bila po začasnih podatkih statističnega urada v Pomurju izdana gradbena dovoljenja za 290 stanovanj, leto prej za 341, v letu 2022 pa za kar 417 stanovanj.
Zemljišča, stroški gradnje in dolgi postopki
Niko Maučec, nepremičninski posrednik iz agencije Mesto nepremičnin, potrjuje, da cene nepremičnin v Ljubljani še zmeraj rastejo, čeprav se je izrazita rast nekoliko umirila. Povpraševanje še vedno presega ponudbo, število sklenjenih poslov pa se je zmanjšalo zaradi višjih cen in omejenega financiranja. »Ponudba nepremičnin je na voljo v precej omejenem obsegu, kar je posledica številnih dejavnikov, vključno z upadom števila izdanih gradbenih dovoljenj v zadnjem letu,« pravi Pomurec na delu v prestolnici. Opaža, da na trgu najbolj primanjkujejo manjša stanovanja, na voljo pa je večje število večjih in cenovno dražjih stanovanj, ki težje najdejo kupce zaradi visoke cene in omejene dostopnosti za povprečnega prebivalca Ljubljane. Maučec pojasnjuje, da je glavni razlog za neravnovesje na trgu premalo novogradenj, kar pa izhaja iz zapletenih in dolgotrajnih postopkov za pridobitev gradbenih dovoljenj ter birokratskih ovir, ki zavirajo naložbe. Nepremičninski trg v Ljubljani in Pomurju se med seboj bistveno razlikujeta zaradi ekonomskih, demografskih in geografskih dejavnikov, ki jih je težko neposredno primerjati, poudari. »Ljubljana kot gospodarsko, politično in univerzitetno središče Slovenije privablja veliko število prebivalcev, turistov in študentov, kar prinaša stalno visoko povpraševanje po nepremičninah tako za nakup kot za najem. V Pomurju kot manj razvitem in obrobnem območju z omejenimi gospodarskimi priložnostmi in manjšim številom prebivalcev, kjer ni močnega središča, vse to ne zahteva večjega povpraševanja po nepremičninah. Posledično trga najemnih stanovanj praktično ni, kljub temu da so raziskave pokazale, da so donosi pri oddajanju nepremičnin v Murski Soboti med najvišjimi v Sloveniji,« razloži Maučec. In kako bi lahko okrepili trg v Pomurju? »Za razvoj nepremičninskega trga v Pomurju bi bilo treba izboljšati gospodarsko okolje z vlaganjem v lokalne gospodarske dejavnosti, kar bi povečalo privlačnost regije za prebivalce in investitorje. Usmerjene naložbe v turizem in lokalno infrastrukturo bi prav tako pomagale ustvariti večje povpraševanje in bi posledično oživile nepremičninski sektor v tej regiji,« podčrta nepremičninski posrednik.
»Pomanjkanje dostopnih zemljišč in visoki stroški gradnje dodatno otežujejo razmere. Investitorji se zaradi želje po večjem dobičku pogosto osredotočajo na gradnjo luksuznih stanovanj, ki ciljajo na premožnejše kupce, s čimer ne odgovarjajo na potrebe širše populacije, zlasti mladih družin in posameznikov z nižjimi dohodki,« pravi poznavalec trga in dodaja, da je naloga države prednostno pospešiti administrativne postopke za pridobivanje gradbenih dovoljenj in zmanjšati birokratske ovire.
Ravno tako bi po njegovem mnenju morala država vzpostaviti programe, ki spodbujajo naložbe v cenovno dostopnejša stanovanja, na primer z davčnimi olajšavami za tovrstne projekte, ki bi zadovoljili potrebe srednjega sloja in ranljivih skupin. Povečanje ponudbe na trgu najemnih stanovanj pa bi spodbudila učinkovitejša zakonodaja, ki bi lastnikom omogočila hitrejše reševanje problemov s problematičnimi najemniki. Glede učinkovitosti nepremičninskega davka je Maučec skeptičen.
»Država je postala naš največji problem«
Kot je znano, je v želji po »normalizaciji» trga vlada kar pred božičnimi prazniki predstavila predlog novega davka na nepremičnine. Pravzaprav gre za izhodišča, h katerim so v času javne obravnave prejeli čez 500 pripomb in predlogov strokovne in širše javnosti. Vlada bi prvo stanovanjsko nepremičnino, v kateri prebivamo, izvzela iz obdavčitve, medtem ko bodo druge in dodatne nepremičnine obdavčene po davčni stopnji 1,45 odstotka posplošene vrednosti nepremičnine, a davčno obveznost bi si lahko znižali z oddajanjem nepremičnine v najem. Kot je še nedavno pojasnjeval premier Robert Golob v državnem zboru, je cilj na trg plasirati prazna stanovanja, teh naj bi bilo po njegovih neuradnih podatkih več deset tisoč, hkrati pa zbrani davčni prihodek, tega naj bi bilo na letni ravni za 600 milijonov evrov, nameniti za znižanje davčnega primeža naših plač. Skratka, država bi nam vzela iz enega žepa, da bi nam lahko dala nekaj malega v drugega, namesto da bi vir za proračunski izpad iskala na dohodkovni strani, torej pri sebi. Ni težava le v tem, da bi bil davek v takšni obliki izrazito nepravičen in nesorazmeren. Niti ne v tem, da bi sledil množičen prenos in prepis nepremičnin na otroke in druge družinske člane ter da je predvidena davčna stopnja višja od stopenj podobne obdavčitve v sosednjih državah. Ključna težava je, da se država česa takega loteva brez resnih analiz in brez natančnih podatkov, ampak preprosto čez palec, skoraj na podlagi ocene predsednika vlade po sprehodu skozi Ljubljano, na katerem ta zgroženo opaža večje število praznih stanovanj.
Ocena praznih stanovanj je sicer na podlagi podatkov o porabi električne energije lahko razmeroma natančna, ampak ne daje vpogleda v stanje teh stanovanj. V Murski Soboti, kjer je bilo lani aktivnih 7755 gospodinjskih merilnih mest, je imelo nižjo porabo elektrike od 500 kilovatnih ur skupno 566 merilnih mest. Za toliko stanovanj lahko upravičeno sklepamo, da v njih ne prebiva nihče. Že zgodovina nas uči, da je uvedba nepremičninskega davka zelo težavna naloga. Predlog iz leta 2014 je ustavilo ustavno sodišče. Tudi zaradi določitve osnove na podlagi posplošene vrednosti nepremičnine. Takšno pot bi vlada ubrala tudi s svojim predlogom davka.
V javnosti se že pojavljajo povsem nerealni primeri izračunov posplošene vrednosti nepremičnin. Približno 50 tisoč stanovanj in hiš naj bi bilo v Pomurju s skupno vrednostjo okoli 3,7 milijarde evrov. Koliko je lastnikov več kot ene nepremičnine, ni znano. Matej Rigelnik, lastnik in direktor družbe Equinox nepremičnine, opozarja, da Slovenci na nepremičnine gledamo s posebnim odnosom. »Slovenci smo nepremičninski tajkuni. Kar 90 odstotkov našega premoženja je v nepremičninah. Razlogov za to je več – nizka finančna pismenost, slaba izkušnja s privatizacijo in dokapitalizacijo bank ter zgodovina, saj smo v nekdanji državi varčevali izključno v markah in 'ceglih',« pojasnjuje podjetnik. Ob tem pravi, da na nepremičninskem trgu število transakcij še vedno upada, cene pa so na letni ravni rahlo pridobile in so rekordne.
»Razlika med kakovostnimi in manj kakovostnimi nepremičninami še vedno ostaja relativno majhna, kar kaže, da je povpraševanje veliko, prodajalci pa niso pripravljeni spustiti cen,« ocenjuje in dodaja, da je sicer zaradi lastništva več nepremičnin pristranski, a da ne verjame, da bi predlagani davek lahko rešil stanovanjsko problematiko. Manjkajo namreč, kot že prej navedeno, analize. »Država ne more več reševati naših problemov. Država je postala naš največji problem,« kritično podčrta Rigelnik.