Trg nepremičnin živi na kreditih

Nepremičninski trg je dokaj živahen, so soglasni nepremičninski agentje po Sloveniji. A se postopno ohlaja. V Mariboru med graditelji novih nepremičnin vlada prava gradbena mrzlica in tekma, da bi čim prej končali gradnjo in pred konkurenti prodali novozgrajena stanovanja in hiše. V relativno kratkem času naj bi postavili 2000 do 3000 novih stanovanj.

V Mariboru tudi 100-odstotni kredit

Investitorji so prevzeli vlogo multipraktikov - v glavnem gradijo sami in prodajajo sami. Med velikopoteznimi velja omeniti domača podjetja Novogradnje Maribor, Primius gradnje in SH Global. Ljudje jim menda pospešeno vplačujejo are in najemajo kredite. Novograditelji so na mariborskem polju povzročili očitno spremembo. Nekateri kupci, ki se bodo čez leto ali dve vselili v nove domove, že ponujajo svoje stare nepremičnine. Zato je "na trgu več starejših, rabljenih nepremičnin", ugotavlja Valerija Kamnik, nepremičninska posrednica z Maribora. Če so na dobri lokaciji in v relativno dobrem stanju, prodaja hitro steče. Cene rabljenih nepremičnin v Mariboru so po njeni oceni med 1200 in 1400 evri za kvadratni meter. Kupčije pod 1100 evrov za kvadratni meter stanovanja v centru Maribora, četudi je stanovanje v slabem stanju, ni mogoče skleniti. Novograditelji snubijo kupce s povprečnimi cenami od 1400 do 2000 evrov ali tudi več za kvadratni meter stanovanja, nove vrstne hiše imajo ceno od 200 tisoč evrov navzgor. "Cene so zasoljene," meni Kamnikova in pravi, da "trg spodbujajo banke oziroma kreditna sredstva. Ljudje kupujejo nepremičnine tudi s 100-odstotnim bančnim financiranjem".

V Ljubljani iščejo luksuz

Stanka Solar, direktorica nepremičninske agencije Stan iz Ljubljane, soglaša, da so "tudi v Ljubljani cene nepremičnin precej visoke, a je še zelo veliko povpraševanje po manjših enotah in luksuznih nepremičninah, pri katerih ni osnovno vprašanje, koliko stanejo, ampak ali dosegajo to, kar se pričakuje od luksuznih nepremičnin. Številne novogradnje tega standarda ne dosegajo." Ker ni dovolj primerne ponudbe in ker je povpraševanje še vedno visoko, o vrhuncu cen po njenem ni mogoče govoriti. Imajo pa "objekti za družine previsoke cene, zato stranke iščejo nepremičnine na obrobju Ljubljane. Absolutno je opaziti, da se trg ohlaja in da kupci niso več pripravljeni kupiti za vsako ceno."

Cene novih nepremičnin v centru države so od 3000 do 4600 evrov za kvadratni meter, projekta Šumi in Kolizej bi lahko presegla celo 7000 evrov. Cene starejših nepremičnin se vrtijo med 2700 in 2900 evri za kvadratni meter, v centru Ljubljane okoli 3000 evrov. "Statistika pravi, da smo Slovenci v osnovi prezadolženi, in če pogledamo številke, kupci vstopajo na trg s 30 do 40 odstotki lastnega vložka, preostalo so bančna posojila." Glede lokacije Solarjeva izpostavlja, da je največ povpraševanja v Ljubljani z okolico (Domžale, Kamnik, Mengeš), tudi na Obali in v turistično zelo razvitih predelih, kot so Bled, Bohinj in Kranjska Gora. V Ljubljani naj bi do leta 2022 zraslo 1500 do 2000 novih stanovanj, "investitorji za manjše projekte so predvsem domača podjetja, za večje projekte pa tuji investitorji, denimo v projektu pod Golovcem. V Šiški je slovaški vlagatelj, slovenski vlagatelji so pri projektu Šmartinka, nova stanovanja nasproti Celovških dvorov gradi znani poslovnež Rastoder."

Na Obali dosegli vrh

Ocenam, da so nepremičnine na Obali zasoljene, pritrjuje tudi Branko Lončar, vodja prodaje v nepremičninski družbi Obala nepremičnine: "Vrhu cen se hitro približujemo. V posameznih prodajnih primerih bi morda lahko celo rekli, da smo vrh presegli z do sedaj najvišje ravni v letih 2007 do 2009 oziroma v času pred gospodarsko recesijo." Meni, da so ta vzpon spodbudili "povpraševanje, letni čas in splošni rastoči trendi gospodarstva, nekaj je tudi špekulativnih prodaj oziroma razlogov za višje izhodiščne cene". Povprečna cena starih - rabljenih nepremičnin na Obali je okoli 2200 do 2400 evrov za kvadratni meter, za nove nepremičnine je treba odšteti okoli 3200 evrov in več. Cena je odvisna od kraja, mikrolokacije, velikosti in lastnosti nepremičnine. V povprečju je več kot pol nakupov financiranih z bančnim posojilom, delež kreditnih virov je običajno 70 do 90 odstotkov kupnine, pojasnjuje primorski nepremičninar.
"Povpraševanje presega ponudbo," pravi. "Največ je zanimanja za manjša počitniška stanovanja z zunanjo površino v bližini morja in razgledom nanj, za večja družinska stanovanja za stalno bivanje pa tudi za manjše enodružinske hiše. Nekaj neprodanih novogradenj je v ožjem središču Kopra, medtem ko zeleno luč birokracije čaka precej ambiciozno zasnovanih in resnično potrebnih projektov, ki predstavljajo razvoj slovenskega Primorja. Svoj prvi sončni žarek čakajo projekti v Izoli in Piranu. Večina investitorjev so pravne osebe v slovenski lasti, nekaj je tudi družb, katerih lastniki so tujci, pretežno Rusi."

Cene bodo nižje

Ljubljanska nepremičninarka v enem letu še ne pričakuje večjih sprememb na trgu. "Vprašanje pa je, kaj se bo zgodilo z novogradnjami, saj so plani investitorjev s trenutno postavitvijo cen nekoliko nad finančno zmožnostjo posameznikov, in prepričana sem, da bodo morali ceno prilagoditi trgu," pravi Stanka Solar. Primorec Branko Lončar je previden pri prognozah o napihovanju nepremičninskega balona in napovedovanju poka. Prej bi govoril "o postopnem umirjanju realizacije prodajnih poslov. Poka ni realno pričakovati in napovedi so lahko pretirane. Vse nas je izučila kriza. Upada cen v takšnem razmerju, kot je bil ob prvem poku našega trga nepremičnin, pa gotovo ne bo. Ob naslednji daljši nestabilnosti najprej svetovnega gospodarstva in nato evropskega, od katerega smo najbolj odvisni, bo z nekim časovnim zamikom seveda sledila korekcija cen od 10 do 20 odstotkov." Štajerska nepremičninska agentka pa meni, da "Maribor napovedanih 2000 ali 3000 novih stanovanj ne bo vsrkal niti se vsa ne bodo prodala po zdaj oglaševanih cenah, ampak najbrž ceneje". Usihanje vrednosti bo odvisno od dinamike novogradenj v Mariboru, napoveduje Valerija Kamnik. Prvi val teh se bo normalno prodal, nato lahko sledi pok, tudi zastoj projektov.